De Hoge Raad heeft bepaald dat de financiële pijn van de overheidsmaatregelen, als gevolg waarvan er geen of minder publiek in het gehuurde komt, tussen huurder en verhuurder gedeeld moet worden. Het betreft geen automatisch recht op korting.
De korting geldt voor huurovereenkomsten van horeca (inclusief hotels) en winkels, die zijn gesloten vóór 15 maart 2020. Voor huurovereenkomsten gesloten na 15 maart 2020 kan dit anders zijn.
Omzetverlies en TVL
De korting is van toepassing als de huurder kan aantonen dat hij omzetverlies heeft geleden. Als dat het geval is, kan de korting worden berekend. Waarbij rekening wordt gehouden met het omzetverlies en de TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten) waarop de huurder aanspraak heeft gemaakt. Het bedrag dat vervolgens overblijft, wordt door twee gedeeld en in mindering gebracht op de huurprijs.
Dat komt neer op het volgende rekenmodel:
- De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van de vaste lasten;
- Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL, waarop huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs;
- Het percentage omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de korting berekend wordt te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronacrisis, volgens de formule: 100% – (100% x (lagere omzet/referentieomzet);
- Het nadeel wordt gelijk verdeeld over huur en verhuurder.
Een voorbeeld:
Overeengekomen huurprijs: € 4.500
Vaste lasten: € 25.000
TVL: € 10.000
Omzetdaling: € 20.000
Referentieomzet: € 100.000
De huurprijs bedraagt 18% (4.500/25.000 x 100%) van de vaste lasten.
Van de TVL wordt dus 18% toegerekend aan de huur. In dit geval € 1.800. Omzetdaling bedraagt 80% (van € 100.000 naar € 20.000). Verdeling nadeel: 50%. Dat leidt tot de volgende korting: (4.500 – 1.800) x 80% x 50% = € 1.080
Het rekenmodel is het uitgangspunt, tenzij op grond van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling zou moeten volgen.
Philippine Hoyng
